Il notaio risponde


A cura del notaio Remo Bassetti: Titolare dell’omonimo studio torinese, collabora con la nostra rivista, per fornire ai lettori chiarimenti su problematiche e pratiche inerenti per esempio a successioni, donazioni, compravendita di immobili, costituzione di associazioni e fondazioni, convenzioni matrimoniali e costituzione di fondi patrimoniali, mutui e altri tipi di finanziamento.

 

 

Gent.mo Notaio,

vorrei alcuni chiarimenti in merito ad un prossimo atto di donazione che mio papà vorrebbe fare a favore mio e di mio fratello inerente alcuni immobili di sua proprietà. Premetto che sia io che mio fratello abbiamo già degli immobili di proprietà (sia come prima che come seconda casa).

Volevo sapere quante sono le tasse da pagare e come fare per evitare di trovarci in futuro con degli immobili che non si riescono a vendere, visto che per acquistarli con un mutuo devono passare almeno vent’anni dalla donazione. Cosa ci consiglia? Grazie mille.

Laura

 

Buongiorno Laura,

le imposte che dovete mettere in conto sono il 3%, calcolato sulle rendite catastali moltiplicate per i loro coefficienti (che variano a seconda del tipo di immobile: se si tratta di abitazione, e i donatari hanno già la prima casa si moltiplica per 126). La questione della vendita di beni donati è un po’ più complicata di quel che lei ha espresso, i vent’anni hanno un valore limitato.

Ma esistono sia modi per rendere tranquillamente commerciabile un bene ricevuto per donazione, sia modi per effettuare la donazione stessa che tagliano parzialmente alla radice il problema.

 ***********************************************

Gent.mo Notaio,

mio figlio vorrebbe acquistare una casa in costruzione quindi volevo chiederle quali sono i passi da fare e se ci sono delle protezioni a favore dell’acquirente nei confronti dei rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito, in particolare il fallimento del costruttore. Grazie.

Federica

 

Gentile Federica,

si è andata perfezionando negli anni una normativa a favore degli acquirenti di immobili da costruire che sarebbe troppo lungo riassumere in questa risposta.

Il suo fulcro, in ogni caso, è proprio la tutela delle somme che sono state versate quali caparre e acconti, quando subentri l’insolvenza del costruttore, e lo strumento per realizzarla è l’obbligo a carico del venditore di sottoscrivere un’apposita polizza fideiussoria.

Perché sorga l’obbligo della fideiussione, l’importante è che l’immobile si trovi nella fase compresa tra la richiesta della concessione e il momento antecedente alla dichiarazione di fine lavori.

L’altro dato interessante è che, a partire dai titoli edificatori successivi al 16 marzo 2019, per i contratti preliminari di immobili da costruire è diventato obbligatorio l’atto notarile e previsto un contenuto minimo: certamente questo dovrebbe rinforzare i controlli sulla prestazione delle garanzie e, auspicabilmente, migliorare la qualità sostanziale e la trasparenza della contrattualistica in materia.

 ******************************************************************

 Gent.mo Notaio,

io e mia moglie vorremmo vendere la casa in cui abitiamo per comprarne un’altra più grande perché la famiglia si sta allargando. Prendendo l’atto notarile di acquisto della nostra casa mi sono accorto che c’è un errore nel numero civico dell’indirizzo: è stato erroneamente scritto 9 al posto di 6. Purtroppo, in tutti questi anni non ce ne siamo accorti. Cosa bisogna fare in questi casi? Grazie.

Giuliano

 

Gentile Giuliano,

la rettifica di un atto notarile è necessaria solo quando l’errore determini un’obiettiva incertezza sull’immobile o su una delle parti: ad esempio, se vengono indicati i dati catastali sbagliati o una diversa data di nascita.

Certo, esiste tutta una casistica di situazioni limite che non hanno una risposta univoca. Ma, per quella che è la mia opinione, un errore del numero civico è normalmente irrilevante.

Del resto, i numeri civici cambiano sovente nel tempo per volontà del Comune senza che questo determini problemi nella successiva circolazione degli immobili. Quindi suggerirei di non fare nulla. Se, all’esame concreto della vostra situazione, il notaio che redige l’atto suggerirà una soluzione diversa valuterete con lui.

 

Comments

comments