A cura del notaio Remo Bassetti: Titolare dell’omonimo studio torinese, collabora con la nostra rivista, per fornire ai lettori chiarimenti su problematiche e pratiche inerenti per esempio a successioni, donazioni, compravendita di immobili, costituzione di associazioni e fondazioni, convenzioni matrimoniali e costituzione di fondi patrimoniali, mutui e altri tipi di finanziamento.
Gent.mo Notaio, vorrei sapere se, nel caso in cui gli eredi di quote di società di capitali (S.r.l. in ambito “immobiliare”) non abbiano volontà/possibilità di diventare soci, hanno “diritto” alla liquidazione da parte dei soci superstiti. Normalmente quale prassi si adotta per stabilire il valore delle quote? I proventi della liquidazione a quale tipo di tassazione sono assoggettati?
Alessandro
Buongiorno signor Alessandro, nel campo delle s.r.l. quel che conta è lo statuto: bisogna vedere cosa c’è scritto.
Se in esso è prevista la circolazione successoria, gli eredi subentrano nella quota del defunto e non hanno diritto a essere liquidati. Così come il socio defunto, hanno diritto di recedere solo nei casi previsti dallo statuto, oltre che dalla legge (questi ultimi indicati nell’articolo 2473 del codice civile). Nella prassi, però, è più frequente la previsione, conforme all’art. 2284, che l’erede non abbia diritto di subentrare e che gli venga liquidato il valore patrimoniale (e non nominale) della quota, che può essere ricavato attraverso una perizia. Il valore della quota entra a far parte, come diritto di credito, dell’asse successorio, scontando le relative imposte se non si rientra nelle franchigie. Per quanto concerne le imposte dirette, il principio è che la liquidazione a un erede non genera reddito tassabile, salvo alcuni casi particolari che sarebbe qui troppo lungo descrivere.
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Buongiorno Notaio, mia madre vorrebbe rinunciare all’eredità dei suoi genitori, deceduti entrambi nel 2021. Lei vive nella casa che suo padre acquistò per lei con diritto di usufrutto: anche questa fa parte dell’eredità, o col decesso dei genitori è diventata unica proprietaria?
Marina
Buongiorno signora Marina, l’usufrutto si estingue con la morte del suo titolare ma non rientra nell’asse ereditario. Pertanto sua madre ha consolidato la sua nuda proprietà (modo di definire la proprie- tà gravata da usufrutto) in piena proprietà, e deve solo avere cura di effettuare la pratica di voltura catastale affinché risulti l’intestazione. E può tranquillamente rinunciare all’eredità, che appunto non ha alcun collegamento con il suo alloggio. Solo, se il valore dell’alloggio, considerato fittiziamente dentro l’asse, avesse un valore superiore alla quota di legittima spettante ad altri figli dei defunti, questi ultimi potrebbero agire contro quella donazione indiretta.
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Gent.mo Notaio, sto vendendo una casa e l’agenzia immobiliare mi ha chiesto il certificato di agibilità, ma dal Comune mi comunicano che questo documento non è reperibile.
Cosa può accadere al momento della stipulazione dell’atto se manca questo documento? Grazie.
Nicola
Buongiorno signor Nicola, l’esistenza dell’agibilità non è teoricamente obbligatoria per vendere un immobile ma se l’acquirente, come è comprensibile, desidera che l’immobile sia regolare anche sotto questo profilo, il venditore non può sottrarsi. Per i fabbricati di vecchia costruzione è frequente, specie nei grandi centri, che la domanda di abitabilità (un tempo si chiamava così) non sia mai stata evasa. Il problema però è ormai risolvibile ricorrendo alla nuova procedura per ottenere l’agibilità, in modo identico che per i nuovi fabbricati. Il suo fulcro è la presentazione di una SCIA, corredata dall’attestazione di un professionista abilitato e munita di qualche altro documento di natura tecnica.
