L’esperto immobiliare risponde


Buongiorno,
ho acquistato a inizio 2020 un immobile, ristrutturato nel 2021 con il Superbonus 110%; ora avrei intenzione di venderlo. A questo proposito le chiedo chiarimenti riguardo alle nuove norme in merito alla tassazione su questa tipologia di immobili all’atto della vendita. Cosa cambia in concreto? Grazie per la risposta.
Mariangela

Grazie a Lei, gentile lettrice, per la sua
domanda. Mi offre l’opportunità di rispondere a molte altre persone che mi hanno posto lo stesso quesito. Sì, la nuova Legge di Stabilità (Legge 213/2023) ha introdotto modifiche per quanto riguarda il calcolo delle plusvalenze. Ecco il quadro completo, come riportato sul Blog Furbatto (vedi: furbatto.it).

La casa ancora una volta è al centro della Legge di Bilancio. Tra le novità introdotte spicca la modifica alle regole per il calcolo delle plusvalenze in caso di vendita di un immobile ristrutturato con il Superbonus 110% con sconto in fattura o cessione del credito da meno di 10 anni. Come si calcola la plusvalenza fino all’entrata in vigore dell’attuale legge? Si sottrae all’importo ricevuto dalla vendita la somma spesa per acquistare o costruire la casa più ogni altra spesa di ristrutturazione sostenuta nell’arco di cinque anni. In concreto: se un proprietario ha acquistato una casa nel 2020 per 500.000 €, ha eseguito lavori di ristrutturazione per 100.000 € e la rivende nel 2024 per 700.000 €, la plusvalenza sarà pari a 100.000 € (700 – 500 – 100) e la tassa da pagare sarà pari a 26.000 € (ovvero 26% di 100.000 €). Vediamo ora cosa cambia in base alle nuove norme previste dal Governo. Sono modificati i criteri con i quali si calcolano le plusvalenze in caso di cessione di immobili ristrutturati da meno di 10 anni con il Superbonus 110%. In particolare:

Vendita di un immobile entro 5 anni dalla ristrutturazione con Superbonus 110%. In questo primo caso le spese di ristrutturazione non sono conteggiate per il calcolo della plusvalenza. Se un proprietario ha acquistato un immobile nel 2020 per 500.000 €, lo ha ristrutturato con Superbonus nel 2021 per 100.000 € e lo rivende nel 2024 per 700.000 €, la plusvalenza guadagnata sarà di 200.000 € (700 – 500) e l’imposta da pagare sarà, quindi, 52.000 € (26% di 200.000 €).

Vendita di un immobile tra i 5 e i 10 anni dalla ristrutturazione con Superbonus 110%. In questo secondo caso le spese di ristrutturazione sono conteggiate nella misura del 50% ai fini del calcolo della plusvalenza. Ecco, quindi, l’esempio: se il nostro proprietario ha acquistato un immobile nel 2020 per 500.000 €, lo ha ristrutturato con Superbonus nel 2021 per 100.000 € e lo rivenderà nel 2027 per 700.000 €, la plusvalenza ammonterà a 150.000 € (700 – 500 – 50) e l’imposta da pagare sarà di 39.000 € (26% di 150.000 €). Sono esclusi da tali modifiche gli immobili ricevuti in eredità, le prime case e gli immobili venduti dopo 10 anni dal termine della ristrutturazione.