Il notaio risponde


A cura del notaio Remo Bassetti: Titolare dell’omonimo studio torinese, collabora con la nostra rivista, per fornire ai lettori chiarimenti su problematiche e pratiche inerenti per esempio a successioni, donazioni, compravendita di immobili, costituzione di associazioni e fondazioni, convenzioni matrimoniali e costituzione di fondi patrimoniali, mutui e altri tipi di finanziamento.

 

 

Gent.mo Notaio,
vorrei sapere se una vendita di nuda proprietà di un immobile alla mia compagna può in futuro essere impugnata da mia figlia erede legale.
Francesco

Buongiorno Francesco,
nessuna vendita, che sia veramente tale, può essere impugnata dagli eredi che (solo al momento dell’apertura della successione) possono agire contro gli atti a titolo gratuito, se il patrimonio nell’asse ereditario non è sufficiente per soddisfare la loro quota di legittima. Al più, il figlio potrà provare a dimostrare (ma deve appunto dimostrarlo) che la vendita era fittizia e che il denaro non è stato mai versato o è stato versato in modo del tutto transitorio e sostanzialmente simulato.

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Buongiorno Notaio,
vorrei chiedere un’informazione. È deceduto mio zio di 93 anni che non aveva né moglie né figli, neppure alcun fratello vivo. Gli eredi (senza alcun testamento) saranno i cinque nipoti figli rispettivamente: uno di un fratello, due di un altro fratello e due di una sorella. Le quote di successione verranno suddivise in tre parti considerando i tre fratelli defunti oppure in cinque parti considerando i nipoti? Se, a successione conclusa e con l’immobile in oggetto venduto, dovesse apparire un testamento a favore di terzi cosa succede? Grazie per un riscontro.
Giovanna

Gentile Giovanna,
i nipoti ex fratre succedono per rappresentazione, cioè subentrano nella stessa quota cha aveva il loro genitore. Dunque, le quote ereditarie dei nipoti vengono divise per stirpi non per capi, e pertanto in questo caso in tre. Per quanto concerne il testamento successivo, la vendita in sé non va incontro a problemi, perché certamente il notaio che l’ha stipulata avrà provveduto a trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità da parte degli eredi legittimi che hanno venduto. Quindi l’acquirente non avrà nulla da temere. I venditori però dovranno restituire il prezzo incassato a quello che, per effetto del testamento, è da considerarsi il vero erede.

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Gent.mo Notaio,
vorrei avere informazioni sull’affitto con riscatto. Come funziona? Il contratto viene stipulato davanti a un notaio?
Grazie mille.
Ludovica

Gentile Ludovica,
quello che popolarmente viene definito affitto con riscatto è in realtà un contratto di locazione la cui particolarità è di trasferire l’acquisto in capo al locatario con il pagamento di un’ultima rata di canone. Non si va dal notaio, dunque, per il contratto di locazione ma solo per il trasferimento finale. Si tratta di una formula ibrida tendenzialmente sconsigliabile: sia per il venditore, dato che la locazione è pur sempre sottoposta alla sua legislazione vincolistica, sia per l’acquirente, che non ha nessuna forma di tutela nel caso che durante la locazione l’immobile venga ipotecato per questioni che concernano il venditore. Alcune clausole possono migliorare le reciproche garanzie ma di solito è preferibile ricorrere ad altri strumenti contrattuali che ottengono, con maggior sicurezza, il medesimo risultato.

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